Ardrethi Annomestig ar gyfer Eiddo Hunanddarpar yng Nghymru

Treth ar eiddo annomestig yw ardrethi annomestig, a elwir yn ardrethi busnes yn aml, sy’n cyfrannu at ariannu gwasanaethau lleol. Mae’n debygol y bydd unrhyw eiddo a ddefnyddir at ddibenion masnachol yn agored i dalu ardrethi annomestig, ond mae hyn yn dibynnu ar union natur ei ddefnydd. Mae’r system yn gymwys i’r rhan fwyaf o fathau o adeiladau annomestig, heblaw am rai eithriadau (e.e. ar gyfer tir amaethyddol) a chynlluniau rhyddhad (e.e. ar gyfer busnesau bach a mudiadau elusennol) a gymhwysir.

Mae eiddo domestig yn ddarostyngedig i’r dreth gyngor. Mae angen diffiniad penodol er mwyn dosbarthu llety hunanddarpar at ddibenion trethiant lleol, gan y gallai’r un eiddo gael ei ddefnyddio naill ai at y diben hwn neu fel annedd ddomestig. Nid yw hyn yn angenrheidiol yn achos y mwyafrif o fathau eraill o eiddo annomestig, lle mae’r gwahaniaeth yn glir. Gyda’i gilydd, mae ardrethi annomestig a’r dreth gyngor yn cyfrannu’n sylweddol at ariannu gwasanaethau cyhoeddus lleol.

 

Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio (yr Asiantaeth) yn un o Asiantaethau Gweithredol Cyllid a Thollau Ei Mawrhydi. Mae ganddi’r swyddogaeth statudol o asesu pob eiddo busnes ac eiddo annomestig yng Nghymru a Lloegr er mwyn pennu eu gwerthoedd ardrethol a llunio rhestri ardrethol o’r rhain fel y gall yr awdurdodau lleol perthnasol godi ardrethi annomestig. Yr Asiantaeth hefyd sy’n gyfrifol am greu a chynnal a chadw’r rhestri o eiddo domestig at ddibenion y dreth gyngor. Mae’r Asiantaeth a chynghorau lleol fel ei gilydd â rhan yn y gwaith o sicrhau bod yr wybodaeth a ddefnyddir i gyfrifo’r ardrethi annomestig a’r dreth gyngor sydd i’w talu yn gywir ac yn gyfoes, fel bod y cyfanswm cywir o dreth leol yn cael ei godi ar berchnogion a meddianwyr.

Mae gwerth ardrethol yn ffactor allweddol wrth gyfrifo rhwymedigaeth ardrethi annomestig, ac mae’n asesiad proffesiynol o’r rhent blynyddol y byddai eiddo yn ei gyrraedd ar ddyddiad prisio penodol. Elfen allweddol arall yw’r lluosydd, a osodir bob blwyddyn gan Lywodraeth Cymru, fel arfer yn unol â chwyddiant.

Bob tair blynedd fel arfer, mae’r Asiantaeth yn ailbrisio pob gwerth ardrethol yng Nghymru a Lloegr er mwyn sicrhau ei fod yn cyd-fynd â’r newidiadau yn y farchnad eiddo. Daeth y prisiad cyfredol i rym ar 1 Ebrill 2023 ac mae gwerth ardrethol pob eiddo wedi’i asesu fel ag yr oedd ar y dyddiad prisio, sef 1 Ebrill 2021. 

Mae gwerthoedd ardrethol yn ffactor allweddol wrth gyfrifo ardrethi annomestig, ond nid y rhain yw’r biliau ardrethu. Yr awdurdodau lleol sy’n gyfrifol am gyfrifo’r rhan fwyaf o’r biliau ardrethi ac am gasglu’r ardrethi. Mae’r gwerth ardrethol a osodir gan yr Asiantaeth yn cael ei ddefnyddio i gyfrifo faint sydd angen i’r talwr ardrethi ei dalu. Mae’r awdurdod lleol yn cymhwyso ffactor a elwir yn lluosydd, a osodir bob blwyddyn gan Lywodraeth Cymru, ar y gwerth ardrethol er mwyn cael y rhwymedigaeth ardrethol annomestig. Yna caiff unrhyw ryddhad a allai fod ar gael ei dynnu ymaith.

Pan fydd yr Asiantaeth yn asesu gwerth ardrethol eiddo fel siopau, swyddfeydd neu eiddo diwydiannol, mae digon o dystiolaeth ynghylch rhentu ar gael i wneud cymariaethau priodol. Caiff asesiadau o eiddo hunanddarpar eu cynnal yn y modd hwn os oes modd. Rhaid hefyd ystyried derbyniadau gros fel canllaw i’r incwm posibl y gall eiddo ei gynhyrchu. Mae hyn yn darparu sylfaen gadarn i bennu faint y byddai gweithredwr yn ei dalu mewn rhent am yr eiddo. Gelwir y dull hwn o brisio yn ddull ‘derbyniadau a gwariant’.

Mae’n bosibl na fydd tystiolaeth flynyddol ynghylch rhentu ar gael bob amser ar gyfer mathau penodol o eiddo hunanddarpar, fel bythynnod neu fflatiau gwyliau. Os na fydd tystiolaeth o’r fath yn bodoli, defnyddir dadansoddiad sy’n defnyddio pris am bob lle gwely ym mhob eiddo unigol, gan ystyried math, maint a lleoliad yr eiddo, i bennu ei werth ardrethol. 

Caiff y pris am bob lle gwely ei gyfrifo trwy edrych ar lefelau proffidioldeb ystod o eiddo hunanddarpar tebyg. Bydd yr Asiantaeth yn edrych ar gyfanswm yr incwm (heb gynnwys TAW) y mae adeilad tebyg yn ei gynhyrchu ac yna’n tynnu ymaith y costau cysylltiedig, fel: 
 

• Cynnal a chadw’r eiddo a’r ardd;
• Ardrethi dŵr;
• Trwyddedau teledu;
• Dibrisiant gosodiadau.

Nid yw’r cyfrifiad yn cynnwys cost unrhyw fenthyciad neu forgais a ddefnyddiwyd i brynu’r eiddo. Defnyddiwyd y fethodoleg brisio hon gan yr Asiantaeth ar gyfer prisiad 2023.

Gallwch wirio eich gwerth ardrethol a rhoi gwybod i'r Asiantaeth os yw’n anghywir. Gallwch wneud hyn drwy ddefnyddio’r gwasanaeth Gwirio a Herio ar-lein. Bydd angen cyfrif prisio ardrethi busnes arnoch i ddefnyddio’r gwasanaeth Gwirio a Herio.

Unwaith y bydd gennych gyfrif, gallwch gysylltu eich eiddo a dechrau achos Gwirio ar y gwasanaeth prisio Gwirio a Herio eich ardrethi busnes. Dyma lle y gallwch ddweud wrth yr Asiantaeth pa fanylion sydd ganddo am eich eiddo sy'n ffeithiol anghywir. Gellir cyflwyno achos o her sy’n gysylltiedig â nifer o faterion, gan gynnwys materion sy’n ymwneud â’r gwerth ardrethol ac os yw’r dyddiad dod i rym ar gyfer diwygiad a wnaed yn flaenorol i’r rhestr yn anghywir. 

Os na ellir dod i gytundeb â’r Asiantaeth neu os nad ydych yn fodlon â’r penderfyniad yn sgil herio’r gwerth ardrethol, gallwch atgyfeirio’r mater, am ddim, fel apêl i Dribiwnlys Prisio Cymru, sy’n gweithredu’n annibynnol. Gallwch gysylltu â Thribiwnlys Prisio Cymru drwy ei wefan yn Tribiwnlys Prisio Cymru | Valuation Tribunal Wales.

Mae eiddo yn ddomestig, ac felly’n ddarostyngedig i’r dreth dyngor, os caiff ei ddefnyddio’n gyfan gwbl fel llety i fyw ynddo. Yng Nghymru, mae eiddo a ddefnyddir fel llety hunanddarpar yn annomestig, ac felly’n atebol am dalu ardrethi annomestig, ar gyfer unrhyw ddiwrnod pan fydd yr Asiantaeth yn fodlon:

• y bydd ar gael i'w osod yn fasnachol fel llety hunanarlwyo am gyfnodau byr sy'n dod i gyfanswm o 252 diwrnod neu ragor yn y 12 mis canlynol;
• bod buddiant y trethdalwr yn yr eiddo yn galluogi iddynt ei rentu am gyfnodau o’r fath;
• yn y 12 mis cyn y diwrnod sy’n cael ei ystyried, mae wedi bod ar gael i'w osod yn fasnachol fel llety hunanddarpar am gyfnodau byr sy’n dod i gyfanswm o 252 diwrnod neu ragor;
• bod y cyfnodau byr y’i gosodwyd yn fasnachol mewn gwirionedd yn dod i gyfanswm o 182 diwrnod o leiaf yn ystod y cyfnod hwnnw; neu
• os yw’r cyfnodau byr y’i gosodwyd yn fasnachol mewn gwirionedd yn dod i gyfanswm o lai na 182 diwrnod yn ystod y cyfnod hwnnw, bod y cyfartaledd dros y ddau neu dri chyfnod o 12 mis cyn y diwrnod sy’n cael ei ystyried yn o leiaf 182 diwrnod.

Rhaid i dalwyr ardrethi barhau i fodloni’r meini prawf ardrethi annomestig ar gyfer pob eiddo, am bob cyfnod o 12 mis. Fel arall, mae’n debygol y bydd yr eiddo yn cael ei ystyried yn eiddo “domestig”  ac yn atebol am dalu’r dreth gyngor.

Mae gan fusnesau sy’n cynnwys nifer o eiddo hunanddarpar yn yr un lle neu’n agos iawn i’w gilydd, sy’n cael eu gosod gan yr un busnes neu fusnes cysylltiedig y dewis i gyfartaleddu nifer y diwrnodau y gosodir yr eiddo mewn gwirionedd er mwyn bodloni’r maen prawf perthnasol. 

Yr Asiantaeth sy’n gyfrifol am gynnal y rhestri ardrethu annomestig. Dylai unrhyw newid mewn amgylchiadau, gan gynnwys methu â bodloni’r meini prawf gael eu hystyried yn y rhestri. Pan fydd yr Asiantaeth wedi asesu eiddo ac wedi dod i benderfyniad, bydd yn gyfrifol am hysbysu’r awdurdod lleol perthnasol fel y gellir codi’r tâl priodol.

I’ch cynorthwyo i wirio a ydych yn bodloni’r meini prawf, mae rhestr gyfeirio wedi’i chynhyrchu gyda rhagor o wybodaeth. Gellir gweld y rhestr hon yn Atodiad 1.

Cafodd y meini prawf ar gyfer nifer y diwrnodau y mae’n ofynnol i eiddo fod ar gael i’w osod a nifer y diwrnodau y mae’n ofynnol i eiddo fod wedi ei osod mewn gwirionedd eu cynyddu hyd at eu lefelau presennol o 1 Ebrill 2023. Diben y newidiadau yw helpu i sicrhau bod perchnogion eiddo yn gwneud cyfraniad teg i gymunedau lleol. Bydd gweithredwyr llety hunanddarpar y mae eu heiddo’n cyrraedd y trothwyon yn gwneud cyfraniad drwy’r lefelau uwch o weithgarwch economaidd y maent yn eu cefnogi. Bydd y gweithredwyr y mae eu heiddo islaw’r trothwyon yn gwneud cyfraniad drwy’r dreth gyngor, yn yr un modd â pherchnogion nad oeddent yn cyrraedd y trothwyon blaenorol.

O 1 Ebrill 2026 ymlaen, caiff cyfartaledd o’r diwrnodau y gosodwyd eiddo yn fasnachol mewn gwirionedd dros y ddwy neu dair blynedd ddiwethaf ei gymryd yn dystiolaeth o gydymffurfiaeth, pan nad yw 182 diwrnod wedi’i gyrraedd yn y 12 mis diweddaraf. Nod hyn yw gwella sefydlogrwydd i weithredwyr sy’n gosod eiddo yn hawdd am fwy na 182 diwrnod yn y rhan fwyaf o flynyddoedd ond yn methu â chyrraedd y trothwy weithiau o drwch blewyn (er enghraifft, oherwydd lleihad dros dro yn y galw neu achosion o ganslo’n hwyr).

Yn ogystal, o 1 Ebrill 2026 ymlaen, caiff lwfans o hyd at 14 diwrnod y flwyddyn ar gyfer rhoddion elusennol o seibiannau byr ei gyfrif tuag at y meini prawf gosod. Mae’r lwfans hwn yn ymwneud ag eiddo a osodir ar 1 Ebrill 2026, neu ar ôl hynny, a ddarperir drwy elusen gofrestredig i’w ddefnyddio yn rhad ac am ddim gan fuddiolwyr yr elusen. Mae hyn yn ategu budd ehangach ar gyfer y cyhoedd sy’n deillio o roddion elusennol, pan fônt yn digwydd. Nid yw gweithredwyr o dan unrhyw rwymedigaeth i wneud rhoddion o’r fath.

Mae’r meini prawf a nodir uchod i’w gweld yn adran 66(2BB) o Ddeddf Cyllid Llywodraeth Leol 1988 (“Deddf 1988”). Mewnosodwyd y meini prawf gan: 

• Orchymyn Ardrethu Annomestig (Diffiniad o Eiddo Domestig) (Cymru) 2010 (“Gorchymyn 2010”), sydd i’w weld yn legislation.gov;
• Gorchymyn Ardrethu Annomestig (Diffiniad o Eiddo Domestig) (Cymru) 2016 (“Gorchymyn 2016”), sydd i’w weld yn legislation.gov.

Diwygiwyd y meini prawf gan:

• Orchymyn Ardrethu Annomestig (Diwygio’r Diffiniad o Eiddo Domestig) (Cymru) 2022, sydd i’w weld yn legislation.gov.
• Gorchymyn Ardrethu Annomestig (Diwygio’r Diffiniad o Eiddo Domestig) (Cymru) 2026, sydd i’w weld yn legislation.gov.

Mae atebion i gwestiynau cyffredin am y newidiadau i’r meini prawf gosod o 1 Ebrill 2023 ymlaen i'w gweld yn Atodiad 2.

Er mwyn cyd-fynd â’r diffiniad o eiddo annomestig yn rhinwedd adran 66(2BB) o Ddeddf 1988, rhaid i eiddo gael ei osod yn fasnachol. Mae Adran 66(8A) o Ddeddf 1988 yn diffinio “masnachol” at ddibenion adran 66 fel ar sail fasnachol, a chyda’r nod o wneud elw. 

Fel arfer, er mwyn cyd-fynd â’r diffiniad hwnnw, bydd rhaid i eiddo gael ei osod ar gyfraddau’r farchnad a bydd angen mynd ati i’w hysbysebu gan ddefnyddio gwefannau, asiantau tai, byrddau croeso, a thudalennau gwe Croeso Cymru, er enghraifft. Ar y llaw arall, nid yw’n debyg y bydd eiddo a osodir i ffrindiau neu berthnasau am ychydig iawn o rent, os codir unrhyw rent o gwbl, yn cael ei ystyried yn fasnachol ac ni ddylid ei ystyried wrth gymhwyso’r meini prawf yn adran 66(2BB) o Ddeddf 1988 i’r eiddo.

Y talwr ardrethi sy’n gyfrifol am ddangos, i fodloni’r Asiantaeth, fod yr eiddo wedi cydymffurfio â’r meini prawf angenrheidiol i gael ei ystyried yn eiddo annomestig. O ganlyniad, bydd eiddo a ddefnyddir yn gyfan gwbl fel llety i fyw ynddo yn cael ei ystyried yn ddomestig ac yn atebol am dalu’r dreth gyngor hyd nes daw’r amser pan fydd y gweithredwr yn darparu tystiolaeth ddigonol i’r Asiantaeth ei fod yn cael ei osod yn fasnachol ac yn unol â’r gofynion a nodir yn adran 66(2BB) o Ddeddf 1988. Wrth gynnig eiddo, gall pennu rhent sy’n llawer gormod ddangos nad yw’r gweithredwr yn sicrhau o ddifrif fod yr eiddo ar gael yn fasnachol.
 

Er mwyn penderfynu a yw eiddo yn atebol am ardrethi annomestig neu ar gyfer y dreth cyngor ar gyfer unrhyw ddiwrnod penodol, mae'r gyfraith yn ei gwneud yn ofynnol i'r Swyddog Prisio edrych ar yr amgylchiadau perthnasol ar ddiwedd pob dydd. Ni fyddai unrhyw osodiad sy'n dod i ben cyn hanner nos (h.y. yn union cyn i'r diwrnod ddod i ben) yn gymwys tuag at gyfanswm diwrnodau gosod gwirioneddol sy'n un o'r profion ar gyfer asesiad annomestig. Mae hyn yn golygu, er enghraifft, lle mae eiddo'n cael ei osod o brynhawn dydd Gwener i fore Sul, dim ond dydd Gwener a dydd Sadwrn a fyddai'n cyfrif fel diwrnodau gosod gwirioneddol wrth ystyried y prawf hwn. Y rheswm dros hyn yw bod rhaid ystyried y dydd Sul cyfan ar yr amgylchiadau yn union cyn hanner nos. Felly, er mwyn sicrhau eglurder mae ffurflen yr Asiantaeth yn gofyn i weithredwyr gwyliau hunanddarpar ddatgan nifer y nosweithiau yr oedd eu heiddo ar gael ac yn cael ei osod am gyfnodau amser penodedig. 

Os yw eich eiddo wedi’i asesu ar gyfer y dreth gyngor ar hyn o bryd, ond mae’n bodloni'r meini prawf asesu ar gyfer ardrethi annomestig, dylech gwblhau cais yr Asiantaeth am ardrethi busnes ar gyfer eiddo hunanddarpar yng Nghymru. Mae'r ffurflen gais ar gael ar dudalen we yr Asiantaeth.

Mae’r Asiantaeth hefyd yn dosbarthu ffurflenni o’r enw ‘Ceisiadau am wybodaeth’, er mwyn sicrhau bod yr asesiad o werthoedd ardrethol yn gywir. Mae un o'r ffurflenni VO6048 wedi'i dylunio'n benodol ar gyfer unedau hunanarlwyo a bythynnod gwyliau. Gallwch ffeindio'r ffurflen, VO6048, ar dudalen we yr Asiantaeth. Dim ond os yw'r Asiantaeth yn gofyn amdani y dylech lenwi ffurflen VO6048.  
 

Mae’r meini prawf a ddefnyddir i ddosbarthu eiddo hunanddarpar yn eiddo annomestig yn ymwneud â gosod yr eiddo yn fasnachol am gyfnodau byr. Mae'r Asiantaeth yn ystyried bod ‘cyfnodau byr’ yn 28 diwrnod neu lai, felly ni fydd unrhyw eiddo a osodir am fwy na 28 diwrnod yn cyfrif tuag at y meini prawf. Os caiff eiddo ei osod fel prif breswylfa neu unig breswylfa rhywun, ni fydd bellach yn gymwys i gael asesiad ardrethu gan ei fod wedi dod yn eiddo domestig. Mewn amgylchiadau o’r fath, bydd y cofnod yn cael ei ddileu o’r rhestr ardrethu a bydd yr eiddo yn cael ei roi yn un o fandiau’r dreth gyngor o’r dyddiad y daeth yn annedd ddomestig. Pan fo annedd yn cael ei gosod fel prif breswylfa neu unig breswylfa rhywun, daw’r tenant yn atebol am y dreth gyngor sy’n daladwy drwy gydol ei denantiaeth.

O 1 Ebrill 2026 ymlaen, caiff lwfans o hyd at 14 diwrnod y flwyddyn ar gyfer rhoddion elusennol o seibiannau byr ei gyfrif tuag at y meini prawf gosod. Mae hyn yn ategu budd ehangach ar gyfer y cyhoedd sy’n deillio o roddion elusennol, pan fônt yn digwydd. Dim ond i roddion a wneir drwy elusen gofrestredig y mae’r lwfans yn gymwys, i’w defnyddio gan fuddiolwyr yr elusen.

Na, os oedd yr eiddo ar gael i’w osod am 252 diwrnod neu ragor, ond dim ond wedi’i osod am 181 diwrnod neu lai, mae’r eiddo yn ddomestig a bydd band y dreth gyngor yn gymwys i’r eiddo a bydd yn rhaid i’r talwr ardrethi dalu’r dreth gyngor. Ceir dau eithriad i hyn.

Yr eithriad cyntaf yw pan fo gan y talwr ardrethi nifer o eiddo hunanddarpar ar osod sydd yn yr un lleoliad neu’n agos iawn i’w gilydd fel rhan o’r un busnes neu fusnesau cysylltiedig. O dan amgylchiadau o’r fath, gall y talwr ardrethi ddewis cyfartaleddu nifer y diwrnodau gosod ar draws ei eiddo i gwrdd â’r maen prawf 182 diwrnod ar gyfer y busnes cyfan, ond rhaid parhau i fodloni’r meini prawf mewn perthynas â masnachadwyedd ar gyfer pob eiddo. 

Yr ail eithriad yw pan fo cyfartaledd y diwrnodau y gosodwyd yr eiddo dros y ddwy neu dair blynedd flaenorol yn 182 diwrnod o leiaf. Mewn amgylchiadau o’r fath, gellir sicrhau cydymffurfiaeth drwy ddefnyddio cyfartaledd naill ai’r ddwy flynedd neu’r tair blynedd flaenorol oherwydd y gall y rhain ddarparu canlyniadau gwahanol.

Bydd eiddo newydd neu eiddo sydd eisoes yn bodoli sy’n dod ar gael i’w osod fel eiddo hunanddarpar yn cael ei ddyrannu i fand y dreth gyngor i gychwyn. Er mwyn cael ei ystyried yn eiddo annomestig dan adran 66(2BB) o Ddeddf 1988, rhaid iddo yn gyntaf fodloni’r meini prawf a nodwyd yn y ddarpariaeth honno. Bydd dyddiad penodol ar gyfer yr adeg pan oedd yr eiddo wedi bod ar gael yn fasnachol am 252 diwrnod, a dyddiad pan gafodd yr eiddo ei osod am 182 diwrnod yn y 12 mis blaenorol. Os bydd yn parhau i fod ar gael yn fasnachol am 252 diwrnod yn y 12 mis sydd i ddod, y dyddiad dechrau fydd yr olaf o’r ddau ddyddiad hyn. Gelwir hwn yn ‘dyddiad dod i rym’. Os na chaiff y meini prawf hyn eu bodloni, bydd yr eiddo’n parhau i gael ei fandio yn rhestr y dreth gyngor.

Mewn achosion o’r fath, byddai’r eiddo fel arfer yn cael ei asesu yn eiddo domestig ac yn cael ei restru ar gyfer y dreth gyngor. Gall fod sawl rheswm am hyn, gan gynnwys:

• pan fydd eiddo’n cael ei werthu a’r perchennog newydd yn bwriadu defnyddio’r eiddo fel annedd ddomestig;
• pan fydd eiddo’n cael ei feddiannu’n breifat;
• pan na fydd yr eiddo wedi bod ar gael i’w osod yn y tymor byr am 252 diwrnod o leiaf yn y flwyddyn ddiwethaf;
• pan na fydd y gweithredwr yn bwriadu sicrhau bod yr eiddo ar gael i’w osod yn y tymor byr am 252 diwrnod o leiaf yn ystod y flwyddyn sydd i ddod;
• pan na fydd yr eiddo wedi’i osod mewn gwirionedd am 182 diwrnod o leiaf yn ystod y flwyddyn ddiwethaf, neu gyfartaledd o 182 diwrnod o leiaf yn ystod y ddwy neu dair blynedd flaenorol;
• pan fydd y busnes yn rhoi’r gorau i fasnachu.
   

Pan gaiff eiddo ei werthu fel busnes hyfyw, byddai’n parhau i gael ei drin fel eiddo annomestig, ar yr amod bod yr eiddo’n bodloni’r amodau perthnasol yn y 12 mis cyn ei werthu ac yn y 12 mis ar ôl ei werthu, felly byddai’n rhaid talu ardrethi annomestig.

Os yw perchennog eiddo yn gwybod y cafwyd newid mewn amgylchiadau fel y rhai a restrir uchod, ac yn dymuno cael eglurder amserol ynghylch ei atebolrwydd o ran y dreth gyngor o ganlyniad, caiff hysbysu’r Asiantaeth am y newid hwn yn hytrach nag aros am ei ailasesiad nesaf. Os na chaiff hyn ei wneud, gallai wynebu bil y dreth gyngor wedi’i ôl-ddyddio. 

Mae gan awdurdodau lleol yr hawl i ddefnyddio eu disgresiwn i gymhwyso gostyngiadau o hyd at 50% ar y dreth gyngor ar ail gartrefi, ond gallant hefyd ddefnyddio eu disgresiwn i dynnu’r gostyngiad ymaith, h.y. i godi’r dreth gyngor lawn. Bydd yr awdurdod lleol yn gallu eich cynghori ar ei bolisi o ran y dreth gyngor ar ail gartrefi.

Rhoddodd Deddf Tai (Cymru) 2014 bwerau disgresiwn i awdurdodau lleol yng Nghymru godi premiwm Treth Gyngor ar ail gartrefi a chartrefi gwag hirdymor yn eu hardaloedd. Mae awdurdodau lleol wedi gallu codi’r premiwm yn eu hardaloedd ers 1 Ebrill 2017. Gan mai pwerau yn ôl disgresiwn yw’r rhain, bydd awdurdodau lleol yn ystyried eu hanghenion a’u hamgylchiadau lleol cyn penderfynu a ddylid codi’r premiwm neu beidio. Wrth godi premiwm ar ail gartrefi am y tro cyntaf, rhaid i'r awdurdod ddod i benderfyniad o leiaf flwyddyn cyn dechrau'r flwyddyn ariannol y mae'n berthnasol iddi. O 1 Ebrill 2023,  uchafswm premiwm y dreth gyngor y mae awdurdodau lleol yn gallu ei godi ar ail gartrefi a chartrefi gwag hirdymor yw 300% o’r gyfradd safonol. Awdurdodau unigol sy’n penderfynu a ddylid cymhwyso premiwm a lefel y premiwm y dylid ei gymhwyso, gan ystyried amgylchiadau a blaenoriaethau lleol.

Mae Rheoliadau'r Dreth Gyngor (Eithriadau rhag Symiau Uwch) (Cymru) 2015 (fel y’u diwygiwyd) yn darparu ar gyfer sawl dosbarth o eithriadau rhag premiwm y dreth gyngor. 

Mae'r rhain yn cynnwys: 
(a)  eiddo sydd wedi'i gyfyngu gan amod cynllunio sy'n atal meddiannaeth am gyfnod di-dor o 28 diwrnod o leiaf mewn unrhyw gyfnod o flwyddyn;
(b)    eiddo sydd wedi’i gyfyngu gan amod cynllunio sy’n pennu mai dim ond fel gosodiad gwyliau y gellir defnyddio’r annedd;
(c)    eiddo sydd wedi’i gyfyngu gan amod cynllunio sy’n golygu na all person ei feddiannu fel ei brif breswylfa neu ei unig breswylfa.  
 

Os nad yw eich eiddo ar gael i’w osod am 252 diwrnod neu os nad yw’n cael ei osod am 182 diwrnod mewn gwirionedd o ganlyniad i amgylchiadau andwyol neu amgylchiadau na ellid eu rhagweld, fel llifogydd, sydd wedi arwain at ddifrod i’r adeilad, gallai olygu y bydd eich eiddo’n cael ei ystyried yn ddomestig ac felly’n gorfod cael ei asesu am y dreth gyngor. 

Byddai eiddo a ystyrir yn eiddo domestig yn rhwym wrth yr holl eithriadau a gostyngiadau sydd ar gael mewn cysylltiad â’r dreth gyngor. Er enghraifft, mae erthygl 3 o Orchymyn y Dreth Gyngor (Anheddau Esempt) 1992 yn darparu ar gyfer amgylchiadau lle y bydd annedd wedi’i heithrio o’r dreth gyngor. Mae Dosbarth A yn nodi y caiff annedd sy’n wag, heb lawer o ddodrefn ynddi ac y mae angen gwneud gwaith trwsio neu addasiadau strwythurol mawr iddi, neu lle y mae gwaith o’r fath ar y gweill eisoes, ei heithrio am 12 mis. Mae Dosbarth C yn nodi eithriad ar gyfer eiddo sydd wedi bod yn wag am gyfnod parhaus o lai na chwe mis ac sydd heb lawer o ddodrefn ynddo.

Mae gan awdurdodau lleol bwerau disgresiwn hefyd dan adran 13A(1)(c) o Ddeddf Cyllid Llywodraeth Leol 1992 i leihau biliau’r dreth gyngor ar gyfer eiddo o unrhyw swm (gan gynnwys lleihau bil i sero). Dylech gysylltu â’ch awdurdod lleol os ydych yn dymuno gofyn am hyn. Bydd yn gallu eich cynghori i weld a ydych yn gymwys i gael eithriad, disgownt neu ostyngiad disgresiwn ar y dreth gyngor.

Os bydd eich eiddo’n cael ei ddefnyddio drachefn fel eiddo hunanddarpar ar osod, a’ch bod chi’n gallu darparu tystiolaeth i gefnogi’r 252 diwrnod yr oedd ar gael i’w osod a’r 182 diwrnod y cafodd ei osod mewn gwirionedd yn y 12 mis blaenorol, gallwch wneud cais i’r Asiantaeth i gael eich ailasesu at ddibenion ardrethu annomestig.

Mae’r cyfundrefnau Cynllunio a Threthiant Lleol yn gweithredu’n annibynnol ar ei gilydd ac yn defnyddio meini prawf gwahanol, felly mae’n bosibl i’ch eiddo fod yn ddarostyngedig i’r dreth gyngor fel eiddo domestig ond ei fod yn cael ei ystyried hefyd yn eiddo hunanddarpar at ddibenion cynllunio. Felly, os ydych yn dymuno cael eich rhestru ar gyfer ardrethi annomestig, mae’n bwysig eich bod yn ceisio bodloni’r meini prawf 182 diwrnod a 252 diwrnod. 

Mae nifer o gynlluniau rhyddhad ar gael i gynorthwyo busnesau, gan gynnwys y cynllun Rhyddhad Ardrethi Busnesau Bach (SBRR). Mae nifer yr eiddo sy’n gymwys i fanteisio ar y cynllun wedi’i gyfyngu i ddau eiddo fesul busnes ym mhob awdurdod lleol. Mae manylion llawn y cynllun hwn, a’r mathau eraill o ryddhad sydd ar gael, i’w gweld ar wefan Busnes Cymru. 

Dim ond i eiddo sy’n cael ei ystyried yn eiddo annomestig y mae rhyddhad ardrethi yn gymwys, felly ni fyddai cynlluniau o’r fath yn gymwys pe bai eich eiddo’n mynd yn ôl i gael ei ddosbarthu’n annedd ddomestig oherwydd ni fyddai’r meini prawf angenrheidiol yn cael eu bodloni mwyach. 

Mewn amgylchiadau arbennig, caiff talwyr ardrethi hefyd ofyn am gael eu biliau ardrethi wedi eu rhannu dros 12 mis yn hytrach na’r 10 mis arferol. Mae’r dewis hwn ar gael hefyd i eiddo sydd wedi cael ei asesu fel un sy’n atebol am dalu’r dreth gyngor. Gellir cael rhagor o wybodaeth gan eich awdurdod lleol.

Mae gan awdurdodau lleol hefyd bwerau disgresiwn i gynnig gostyngiadau a byddant ar gael i’ch cynghori a allwch wneud cais am ostyngiad o’r fath, a sut y gallwch wneud hynny. Dylech gysylltu â’ch awdurdod lleol am ragor o fanylion. Rhoddir y pwerau hyn o dan adran 47 o Ddeddf 1988.

O ran cael cymorth i hyrwyddo a marchnata eich eiddo, gallwch weithio gyda Croeso Cymru mewn sawl ffordd. Am ragor o wybodaeth a Chwestiynau Cyffredin, ewch ar wefan Gweithio gyda ni | Twristiaeth yng Nghymru | Croeso Cymru.
 

Rhestr gyfeirio o’r meini prawf sy’n gorfod cael eu bodloni cyn y gall eiddo gael ei ystyried yn eiddo annomestig 

Er mwyn i eiddo sy’n cael ei osod fod yn gymwys i gael ei asesu ar gyfer ardrethi annomestig, rhaid iddo fodloni’r amodau yn y drefn a ganlyn. Cofiwch, er mwyn ystyried eiddo at ddibenion amod (2) a (3), rhaid i’r diwrnodau gosod perthnasol fodloni’r amod cyntaf.

1)    Yr amod masnachadwyedd

Yn y lle cyntaf, rhaid i’r eiddo gael ei osod yn fasnachol gyda’r nod o wneud elw. Ni fyddai unrhyw osodiadau nad ydynt yn fasnachol, er enghraifft eiddo a gaiff ei osod i deulu a ffrindiau am ychydig iawn o arian, yn cyfrif fel gosodiadau masnachol.  

2)    Y meini prawf argaeledd 

Rhaid bod yr eiddo wedi bod ar gael i’w osod yn fasnachol yn y 12 mis cyn yr asesiad am gyfnodau byr sy’n dod i gyfanswm o 252 diwrnod neu ragor.

Yn ogystal â hyn, rhaid mai bwriad y talwr ardrethi yw bod yr eiddo ar gael i’w osod yn fasnachol am gyfnodau byr sy’n dod i gyfanswm o 252 diwrnod neu ragor yn y 12 mis sydd i ddod.

3)    Y maen prawf gosod 

Rhaid bod yr eiddo wedi ei osod yn fasnachol am o leiaf 182 diwrnod yn ystod y 12 mis cyn yr asesiad. 

Cyfartaleddu ar draws sawl eiddo a osodir 

O 1 Ebrill 2016, os oes gennych fwy nag un eiddo a’u bod yn yr un lleoliad neu’n agos iawn i’w gilydd ar gyfer yr un busnes neu fusnesau cysylltiedig, e.e. fferm gyda nifer o dai allan sydd wedi’u troi’n llety hunanddarpar, gallai’r dull ‘cyfartaleddu’ fod o gymorth os oes gennych eiddo sy’n bodloni’r maen prawf gosod mewn rhai blynyddoedd ond nid mewn eraill. Nodir enghraifft isod.
 

Enghraifft – cyfartaleddu ar draws sawl eiddo a osodir

Mae defnyddio’r dull cyfartaleddu yn caniatáu i’r pedwar eiddo sydd wedi’u lleoli yn agos i’w gilydd fodloni’r maen prawf gosod. Heb gyfartalu, ni fyddai Eiddo 4 yn bodloni’r maen prawf yn y flwyddyn honno a byddai wedi cael ei ystyried yn ddomestig. Nodwch fod rhaid bodloni’r amod masnachadwyedd, hyd yn oed os defnyddir y dull cyfartaleddu. Er enghraifft, os yw eiddo wedi’i osod am ddeng diwrnod yn unig, gallai fodloni’r gofyniad o ran cyfartaleddu, ond ni fyddai’n cael ei ystyried yn eiddo masnachol ar osod.

Cyfartaleddu dros sawl blwyddyn

O 1 Ebrill 2026 ymlaen, os nad yw eich eiddo wedi bodloni’r maen prawf gosod yn y flwyddyn ddiweddaraf, ond ei fod wedi bodloni’r maen prawf yn hawdd yn y blynyddoedd blaenorol, cewch ddibynnu ar gyfartaledd o’r diwrnodau y’i gosodwyd dros y ddwy neu dair blynedd flaenorol. Nodir enghraifft o bob senario isod.

Enghraifft – cyfartaleddu dros sawl blwyddyn

Mae defnyddio’r dull cyfartaleddu yn galluogi’r eiddo i fodloni’r maen prawf gosod yn y ddwy enghraifft.

Yn yr enghraifft gyntaf, heb gyfartaleddu, ni fyddai’r maen prawf yn cael ei fodloni a byddai’r eiddo yn cael ei ddosbarthu yn eiddo domestig. Mae cyfartaledd y ddwy flynedd ddiweddaraf yn bodloni’r maen prawf gosod.

Yn yr ail enghraifft, ni fyddai cyfartaleddu’r ddwy flynedd ddiweddaraf yn bodloni’r maen prawf gosod ychwaith. Fodd bynnag, byddai cyfartaledd dros y tair blynedd ddiweddaraf yn bodloni’r maen prawf gosod.

Yr hyn sy'n wedi newid.

O dan y meini prawf gosod, er mwyn i eiddo hunanddarpar gael ei restru ar gyfer ardrethi annomestig, bydd angen iddo fod ar gael i'w osod am 252 diwrnod (36 wythnos) o leiaf mewn cyfnod o 12 mis, a’i fod yn cael ei osod mewn gwirionedd am 182 diwrnod (26 wythnos) o leiaf. Mae’r meini prawf hyn wedi’u defnyddio gan yr Asiantaeth wrth asesu eiddo ers 1 Ebrill 2023 ymlaen.

Pryd y newidiodd pethau?

Caiff y meini prawf eu cymhwyso i asesiadau a gynhelir gan yr Asiantaeth o 1 Ebrill 2023 ymlaen. Mae asesiad yr Asiantaeth yn seiliedig ar gofnodion gosod am y 12 mis cyn dyddiad yr asesiad (a'r 12 mis dilynol yn achos bwriad i fod ar gael i'w osod). Mae hyn yn golygu bod asesiad ar ddyddiad penodol yn 2023 wedi ystyried tystiolaeth o'r dyddiad cyfatebol yn 2022 ymlaen.

Pryd a sut y caiff cydymffurfiaeth â'r meini prawf ei hasesu?

Yr Asiantaeth sy’n asesu a yw eiddo unigol yn cydymffurfio â'r meini prawf. Mae'r broses asesu wedi ei sefydlu ers amser bellach. Ni chafodd ei chyflwyno o ganlyniad i'r newidiadau i'r meini prawf. Yr unig newid yw nifer y diwrnodau a gaiff eu hystyried gan yr Asiantaeth wrth asesu, ar ôl 1 Ebrill 2023.

Mae’r Asiantaeth yn ymgymryd â rhaglen dreigl i gadarnhau bod eiddo a restrir fel eiddo hunanddarpar ar y rhestr ardrethi annomestig yn bodloni'r meini prawf sydd ar waith adeg yr asesu. Targed yr Asiantaeth yw cadarnhau statws pob eiddo hunanddarpar unwaith bob dwy flynedd o leiaf. Gall eiddo y canfyddir nad yw’n bodloni’r meini prawf ar ôl ei ailasesu gael ei symud i restr y dreth gyngor ar unrhyw adeg, gan gynnwys mewn perthynas â blynyddoedd blaenorol. Ni fydd yr Asiantaeth wedi rhestru eiddo ar gyfer y dreth gyngor cyn 1 Ebrill 2023, oni bai mewn sefyllfa lle nad oedd yn bodloni’r meini prawf a oedd ar waith ar y pryd (sef ei fod ar gael i’w osod am 140 o ddiwrnodau, ac wedi’i osod mewn gwirionedd am 70 o ddiwrnodau, o leiaf). 

Os yw gweithredwr yn gwybod bod ei eiddo wedi peidio â bodloni’r meini prawf sydd ar waith ar unrhyw adeg benodol, ac yn dymuno cael eglurder amserol ynghylch ei atebolrwydd o ran y dreth gyngor o ganlyniad, caiff hysbysu’r Asiantaeth am y newid hwn yn hytrach nag aros am ei ailasesiad nesaf. Gellir ailasesu eiddo am resymau eraill hefyd, er enghraifft os yw amgylchiadau’r eiddo neu’r defnydd a wneir ohono wedi newid. 

Pa fathau o eiddo y mae'r meini prawf yn gymwys iddynt?

Nid yw'r mathau o eiddo sy'n ddarostyngedig i'r meini prawf gosod wedi newid. Mae pob eiddo hunanddarpar yn ddarostyngedig i'r meini prawf a dylai gweithredwyr unigol wybod a fu'n ofynnol iddynt ddarparu tystiolaeth o weithgarwch gosod i'r Asiantaeth yn y gorffennol, er mwyn iddynt gael eu dosbarthu'n eiddo annomestig.

Dim ond i eiddo a ddosberthir yn osodiadau gwyliau hunanddarpar gan yr Asiantaeth y mae'r meini prawf gosod yn gymwys.

Mae'r Asiantaeth yn gyfrifol am ddosbarthu eiddo annomestig yn seiliedig ar eu defnydd ac mae nifer o ddosbarthiadau penodol o fewn y categori defnydd eang sy'n cynnwys gwestai, hosteli, tai llety, gosodiadau gwyliau hunanddarpar ac eraill. Nid yw eiddo na ddosberthir yn osodiad gwyliau hunanddarpar yn ddarostyngedig i'r meini prawf gosod. Mater i’r Asiantaeth yw cadarnhau fesul achos a yw eiddo'n cael ei ystyried yn eiddo hunanddarpar. Os nad yw talwyr ardrethi unigol yn gwybod a yw eu heiddo penodol, ar sail y meini prawf gosod, yn cael ei ddosbarthu yn eiddo hunanddarpar ar hyn o bryd, bydd yr Asiantaeth yn gallu cadarnhau hyn.

A oes unrhyw eithriadau neu a gaiff eiddo penodol ei asesu o dan drefniadau pro rata o dan y meini prawf?

Nid oes unrhyw eithriadau wrth gymhwyso'r meini prawf gosod, ac ni chaiff unrhyw eiddo ei asesu o dan drefniadau pro rata. Caiff y meini prawf eu cymhwyso yn union yr un ffordd i bob eiddo hunanddarpar ledled Cymru. Os nad yw eiddo hunanddarpar yn bodloni'r meini prawf, caiff ei ddosbarthu yn eiddo domestig ac yn atebol am dalu’r dreth gyngor.

Beth am lety hunanddarpar o fewn cwrtil prif gartref?

Mae'r meini prawf gosod yn gymwys i bob eiddo a ddosberthir yn llety hunanddarpar, gan gynnwys gosodiadau gwyliau sy'n cynnwys adeilad neu ran hunangynhwysol o adeilad yn yr un cwrtil â phrif gartref. Nid yw hon yn egwyddor newydd. Os nad yw eiddo o'r fath yn bodloni'r meini prawf, caiff ei ddosbarthu yn eiddo domestig ac yn atebol am dalu’r dreth gyngor. Defnyddir yr un dull ar gyfer anheddau nad ydynt yn cael eu gosod fel llety hunanddarpar ond sydd o fewn yr un cwrtil â phrif gartref.         

Beth am lety hunanddarpar sy’n ddarostyngedig i amodau cynllunio?

Mae'r meini prawf gosod yn gymwys i bob eiddo a ddosberthir yn llety hunanddarpar, yn annibynnol ar amodau y gall fod wedi eu nodi mewn meysydd eraill o ddeddfwriaeth. Nid yw hon yn egwyddor newydd. Os nad yw eiddo o'r fath yn bodloni'r meini prawf, caiff ei ddosbarthu yn eiddo domestig a bydd yn atebol am dalu’r dreth gyngor.

Os nad yw fy eiddo yn bodloni'r meini prawf gosod, a fydd premiwm y dreth gyngor yn gymwys?

Os nad yw eiddo hunanddarpar yn bodloni'r meini prawf gosod, caiff ei ddosbarthu'n eiddo domestig ac yn atebol am dalu’r dreth gyngor. Gall hyn gynnwys premiwm y dreth gyngor ar gyfer ail gartrefi. Mater i awdurdodau lleol unigol yw penderfynu a ddylid cyflwyno premiwm y dreth gyngor ac ar ba lefel y dylid ei bennu.

Mae Rheoliadau'r Dreth Gyngor (Eithriadau rhag Symiau Uwch) (Cymru) 2015 (fel y’u diwygiwyd) yn darparu ar gyfer sawl dosbarth o eithriadau rhag premiwm y dreth gyngor. Mae'r rhain yn cynnwys: 

(a)    eiddo sydd wedi'i gyfyngu gan amod cynllunio sy'n atal meddiannaeth am gyfnod di-dor o 28 diwrnod o leiaf mewn unrhyw gyfnod o flwyddyn;
(b)    eiddo sydd wedi’i gyfyngu gan amod cynllunio sy’n pennu mai dim ond fel gosodiad gwyliau y gellir defnyddio’r annedd;
(c)    eiddo sydd wedi’i gyfyngu gan amod cynllunio sy’n golygu na all person ei feddiannu fel ei brif breswylfa neu ei unig breswylfa. 

Mae canllawiau wedi cael eu rhoi i awdurdodau lleol ar opsiynau ychwanegol sydd ar gael os nad yw eiddo hunanddarpar sy'n cael ei gyfyngu gan amodau cynllunio yn bodloni'r meini prawf gosod. Mae gan awdurdodau lleol bwerau disgresiwn i leihau biliau'r dreth gyngor ar gyfer eiddo penodol neu ddosbarthiadau penodol o eiddo. Gallant ddefnyddio'r pwerau hyn i leihau bil o unrhyw swm, fel y gwelant yn dda, gan gynnwys lleihau bil i sero. 

Os oes gan eiddo nifer o unedau hunanddarpar, a yw'r meini prawf yn gymwys i bob un o'r unedau ar wahân?

Mae'r meini prawf yn gymwys i bob uned unigol o eiddo hunanddarpar . Os oes gennych fwy nag un uned o eiddo yn yr un lleoliad neu sy’n agos iawn i’w gilydd ac sy’n cael eu defnyddio ar gyfer yr un busnes neu fusnesau cysylltiedig, bydd yn dal yn bosibl cymryd cyfartaledd o nifer y diwrnodau y’i gosodir mewn gwirionedd, os gosodir rhai unedau am 182 diwrnod o leiaf ac eraill ddim.